¿Dación en pago? A propósito del Real Decreto-ley 6/2012

En los últimos meses no hemos parado de oír hablar acerca de la dación en pago como posible solución a la difícil situación de muchas familias, que, por diversas razones, no pueden hacer frente al pago puntual de sus deudas a las entidades de crédito que les concedieron préstamos hipotecarios destinados a la compra de su vivienda.
Recientemente, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, e inmediatamente, los titulares de diversos medios de comunicación han señalado la introducción por parte del ejecutivo de la figura hartamente reclamada de la dación en pago.

Sin embargo, no es posible afirmar que la nueva norma introduzca modificaciones sustanciales en el régimen legal de la responsabilidad del deudor hipotecario (Art 1911 Código Civil, Art 105 Ley Hipotecaria y Art 579 Ley de Enjuiciamiento Civil), pues el modelo de protección previsto en el Real Decreto-ley, se basa en la elaboración de un Código de Buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito. El citado código de buenas prácticas incluye un régimen escalonado desarrollado a lo largo de tres fases:

1- Restructuración de la deuda hipotecaria: consistirá en la aplicación a los préstamos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.

2- Quita sobre el conjunto de la deuda: procederá de no resultar suficiente la reestructuración y con carácter potestativo para las entidades de crédito.

3- Dación en pago: procederá en caso de que ninguna de las medidas anteriores logre “reducir esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumidles para su viabilidad financiera”. Llegados a este punto, el deudor podrá solicitar, y la entidad de crédito deberá aceptar, la dación en pago de la vivienda como medio liberatorio definitivo de la deuda.

En el caso de que la entidad de crédito se haya adherido al Código de Buenas Prácticas previsto en la nueva norma, ello no significará que cualquier deudor hipotecario pueda acceder al sistema de protección. En efecto se requiere que concurran una serie de requisitos de manera acumulativa. Así, según se desprende del tenor literal de la norma, habrán de concurrir una serie de circunstancias para considerar que el deudor se encuentra en el “umbral de exclusión”: entre otras, que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas,  que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Así mismo, la aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá únicamente a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no exceda de determinados valores fijados por la norma (Ejem: para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros; para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros). 

CONCLUSIONES:

  A) La nueva norma introduce la figura de la dación en pago en nuestro Derecho (si dejamos al margen el supuesto de la hipoteca de responsabilidad limitada del Art 140 de la Ley Hipotecaria), si bien lo hace con un carácter ciertamente restringido a determinados casos. 

  B) Aún es demasiado pronto para valorar cuales serán los efectos prácticos del Real Decreto-ley. Sin embargo, los exigentes requisitos que habrá de cumplir el deudor hipotecario para entrar en el ámbito de protección de la norma, hacen sospechar que la aplicabilidad de la norma va a ser más bien limitada.

 C) Dado que el Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusivamente a las entidades adheridas voluntariamente, queda excluida su aplicación general a otras entidades que no hayan consentido. En definitiva, la aplicación o no del régimen de protección queda, en última instancia, en manos de las propias entidades de crédito, en la medida en que decidan voluntariamente adherirse al citado código.

Enlace BOE: Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.